Leppoistajan Lokikirja

Leppoistajan Lokikirja

Myydään kalustettu kolmio!

Asuntomme menee näinä viikkoina myyntiin ja kirjoitan auki asumisen euroja ja tunteita. Millä hinnalla ostimme, remontoimme ja myymme? Mitä kuluja myyntiin sisältyy ja mitkä ovat jatkosuunnitelmamme? Lisäksi jankutan tekstin verran siitä, kuinka paljon minua nyt jännittää. Pyrin ottamaan ison askelen kohti lopullista taloudellista tavoitettani vapaammasta elämästä.

Koti on ollut (vain) koti

Oikeastaan on vähän outoa ja jännittävää kääntää ajattelu uuteen moodiin. En ole koskaan ajatellut kotia sijoituksena tai ylipäätään mitään kotiin liittyvää rahan näkökulmasta. En siis kotia ostaessani tai remontoidessani ole käyttänyt ajatuksen hiventäkään siihen, miten sen arvo tulee jatkossa kehittymään tai miten esimerkiksi remonttikulut saisi aikanaan vyörytettyä myyntihintaan. Myös remonttiratkaisut on tehty puhtaasti oma (ehkä omituinenkin) maku edellä ilman, että olen lainkaan miettinyt sitä, miltä ne myyntitilanteessa vaikuttavat.

Tässä kodissa minulle on ollut tärkeää neljä asiaa:

  1. Sijainti
  2. Esteettömyys
  3. Parveke
  4. Avaruus ja valo

Sijainti: pidän Tampereesta kaupunkina todella paljon ja moni asia elämässämme sitoo meidät positiivisella tavalla tähän kaupunkiin. Haluamme olla hieman sivussa, mutta silti saapuvilla. Ratikka vie meidät seitsemän minuutin välein vartissa ydinkeskustaan.

Esteettömyys: omat jalat kantavat meillä kummallakin vielä hyvin, ei hätää. Mutta niin ei ole aina ollut. Sairaimmillani ollessani kolmannen kerroksen hissitön asunto tuntui hankalasti saavutettavalta ja heräsin myös miettimään: joskus saatan olla heikkouden lisäksi ihan oikeasti jalaton. Silloin muita huolia on niin paljon, etten halua asumisen olevan niistä yksi. Mielenrauhalleni onkin tosi tärkeää asua siten, että kaikki on helppoa elämän huonoimpinakin hetkinä.

Parveke: kun vielä olin vakitöissä, parveke oli työviikkojeni henkireikä erilaisine viljelyprojekteineen. Nykyistä kotia etsiessäni marssin näytöillä asuntojen läpi kompassi kaulassa suoraan parvekkeille arvioimaan ilmansuuntia puolisoni jäädessä kiusaantuneena selittelemään käytöstäni hämmentyneille välittäjille.

Avaruus ja valo: asuntomme on ostettu syöpähoitojeni juuri päätyttyä ja olen korkean riskin uusija. Siksi halusin kodin, jossa on valoa, näkymät kauas ja tilan tuntua. Erityisesti näkymän sohvalta piti olla hyvä. Jos huonoin mahdollinen asia tapahtuisi, halusin että kotona olisi mahdollisimman hyvä olla.

Myydään kalustettu kolmio. Kuva asunnon olohuoneesta.

Miksi haluan muuttaa?

Nyt kaikista yllä kuvatuista tunteista pitäisi siirtyä eurojen maailmaan. Haluan muuttaa, koska nykyinen asuntomme sitoo liikaa pääomaa. Muutan siis pelkästään rahan takia. Jos olisin 100 000 € varakkaampi, jäisimme ilman muuta nykyiseen kotiimme. Se on superhyvällä paikalla, remontoitu näköiseksemme ja palvelee meitä joka tavalla erinomaisesti.

Omaa nykyistä kotia arvokkaammaksi asiaksi on kuitenkin viime vuosina muodostunut mahdollisuudet vapaaseen ja liikkuvaan elämään. Olen ollut kotona varsin vähän ja seuraaviksikin vuosiksi on jo sovittuna useita kuukausien mittaisia jaksoja muualla kotimaassa ja ulkomailla. Valinta nykyisen kotini ja sen myynnillä saavutettavan taloudellisen liikkumavaran välillä on helppo.

Mitä haluan muuttamalla saavuttaa?

Haluan muuttamalla

  • vähentää asunnossa kiinni olevaa pääomaa noin 40%
  • päätyä velattomaksi, eli maksaa noin 70k metsä- ja asuntolainaa pois
  • pienentää asumisen juoksevia kuluja noin 30 %
  • remontoida (vielä) rohkeammin omannäköisen kodin
Myydään kalustettu kolmio. Kuva asunnon eteisestä.

Miksi muuttaminen mietityttää?

On ehkä hieman outoa, että minua ei jännittänyt pätkääkään vakituisesta työpaikasta irtisanoutuminen, vaikka varallisuuteni ja passiiviset tuloni voivat monen mielestä olla pikkiriikkiset. Uskon omaan työkykyyni, osaamiseeni ja sopeutumisvalmiuteeni, joten en epäillyt mahdollisuuksiani. Ja tietenkin osaan elää hyvin vaatimattomasti, joten tiesin tarvitsevani hyvin maltilliset palkkatulot pärjätäkseni mukavasti.

Kodin vaihtaminen sen sijaan tuntuu isolta askelelta, joka jännittää ja pelottaakin. Olenhan tekemässä kauppoja, joissa yhdellä päätöksellä allokoin uudelleen noin 40 % nettovarallisuudestani. Ainahan tietenkin kodin vaihtaminen ja muuttaminen jännittää. Ihan ensimmäistä kertaa en ole liikkeellä: olen ostamassa elämäni viidettä omaa kotia. Muistan toki hermoilleeni ennenkin, tämä prosessi on näköjään aina stressaava.

Mitä nykyinen asuntomme maksoi?

Excel-ihminen kaivaa luonnollisesti tiedostoistaan eurontarkat tilastot. Ostin nykyisen asuntomme heinäkuussa 2018. Varsinaisen kauppahinnan lisäksi summailin ostohintaan myös muut asunnon ostamiseen liittyneet kulut.

Ostohinta + muut hankintakulut
Kauppahinta136 516 €
Lainan järjestelypalkkio400 €
Varainsiirtovero2 800 €
Rahoitusvastike3 179 €
Käsittelypalkkio55 €
Yhteensä142 951 €

Käsittelypalkkio tarkoittaa isännöintitoimiston perimiä kuluja siitä, että maksoin saman tien pois jäljellä olleen rahoitusvastikkeen. Varainsiirtovero on maksettu yhteensä 140 000 eurosta, mutta minun maksettavakseni jäänyt rahoitusvastike ehti pienentyä ennen asunnon luovutusta.

Paljonko käytimme remonttiin?

Sanotaan nyt jälleen tähän väliin, ettei minulla ole mitään käsitystä siitä, mikä on nomaalia tai kohtuullista. En osaa sanoa mitä esimerkiksi ammattimainen flippaaja laskee kohtuullisiksi neliökohtaisiksi remonttikuluiksi. Emme tehneet mitään eurot tai tuotto edellä, halusimme ainoastaan itsellemme mieluisen kodin. Näin toimien kulutimme euroja alla olevan listauksen verran.

Taulukossa määritellyt työkulut koostuvat asbestikartoituksesta ja lattialaattoja irrottamaan saapuneen ammattilaisen palkkiosta. Pääosin teimme kaiken itse. Puolisoni asensi asuntoomme kaikki uudet komerot ja vaihtoi lattiat märkätiloja lukuun ottamatta. Minä maalasin koko asunnon seinät ja katot. Myös kaikki sisäovet ja vaihdettiin karmeineen ja koko asunto listoitettiin uudelleen.

Remontin isoin yksittäinen kulu oli Puustellin keittiö. Puustellin laskuun on leivottuna sisään vanhan keittiön purku sekä kaikki eri ammattilaisten asennustyöt. Tilasimme samalla Puustellista myös kodinhoitovälikön uudet komerot ja käsienpesupisteen lavuaarin allas- ja peilikaappeineen.

työkulut yht524 €
lattiat1 076 €
keittiön muut kalusteet753 €
uudet huonekalut104 €
remonttitarvikkeet3 535 €
Puustelli14 700 €
välitila keittiön100 €
remonttikulut yhteensä20 792 €

Kululaskelmaani vääristää se, että asennustöistä sain tietenkin kotitalousvähennyksen, joka pitäisi vähentää kululaskelmasta, jos ihan tarkkoja oltaisiin.

Kolmiomme täysremontti maksoi siis reilut 20 000 euroa. Neliötä kohden remonttikuluja tuli 263 €. Ehkä joku ammattilainen vetää jossain tätä lukiessa aamukahvit nenäänsä, en tiedä. On hitusen kummallista kirjoittaa tässä yhteydestä euroista ilman minkäänlaista ymmärrystä siitä, millaisella tasolla kuluni ovat olleet. Toki ymmärrän, että remontoidessa voi käyttää euroja poskettomasti tai säästää järkyttävästi, eli varmasti kuluhaitaria on käytössä reilusti toiseen ja rajattomasti toiseen suuntaan.

Haluaisiko joku tämän asunnon sellaisenaan?

Yksi ainakin tässä valmisteluvaiheessa mielestäni erinomainen oivallus oli, että haluan tarjota ostajalle mahdollisuutta hankkia asuntomme kalustettuna. Haaveilen ulkomailta muuttavasta expatista, joka haluaa nopeasti ja vaivattomasti uuden katon päänsä päälle. Tai ehkä kotiani tarvitsee eroperheen puolikas, jolloin keittiön pöytää ei tarvitse lähteä sahaamaan puoliksi, mene tiedä.

Joka tapauksessa hoksasin, että muuttaminen maksaa aikaa ja vaivaa. Myös tavaroiden välivarastointi maksaa, sillä en omassa täydellisessä skenaariossani saa tavaroitani kannettua vanhasta kodista suoraan uuteen. Lisäksi olemme muuttamassa noin kolmanneksen pienempään asuntoon ja jo vanhasta kokemuksesta tiedän, että kaikki pienenee kun makuuhuoneita on vähemmän. Myös keittiön pöytä ja olkkarin sisustus voivat olla liian suuria uuteen asuntoon.

Niinpä minusta olisi ihan mahtavaa, jos joku haluaisi kotimme sellaisenaan. En myöskään millään haluaisi lähteä siirtämään lähes kattoon asti ulottuvia viherkasvejamme. Ne saattavat vieläpä suuttua muutosta ja kuolla kupsahtaa sen jälkeen, kun ne on kalliilla rahalla ja suurella vaivalla kyörätty jonnekin uusiin ympyröihin.

Vanhasta kodista haluan mukaani taulut ja vanhempieni vuonna 1969 naimisiin mennessään käytetyn tavaran liikkeestä ostaman kirjoituspöydän. Se on kulkenut mukanani koko aikuisen elämäni ja haluan sen mukaan aikanaan myös palvelutaloon, jos sinne asti päästään. Muut huonekalumme ovat vuosien aikana vaihtuneet moneen kertaan eikä jäljellä ole mitään erityisen arvokasta tai tunnearvoista.

Meikkausta ja neutralointia

Ei, ehkä ihan sellaisenaan kotimme ei sittenkään mene parhaalla mahdollisella tavalla kaupaksi. Halusin välttämättä aikanaan pelkän OSB-levyn keittiön välitilaksi. Myyntivalttina se ei kuitenkaan taida olla paras mahdollinen, joten se korvattiin ennen myyntiä messinkisellä levyllä. Lisäksi puolisoni vahasi saunan lauteet, seinien puuosat ja katon. 60 euron panostuksella kellertävästä ysärisaunasta saatiin asuntomessuluokan tyylikäs kokonaisuus.

Mitä haluan tilalle?

Aivan täydellisessä tilanteessa tapahtumat etenisivät alla kirjatun listan mukaan. Joskus aiemmin minua olisi pelottanut määritellä näitä asioita julkisesti etukäteen. Nyt asioiden manifestointi ei enää ujostuta. Katsotaan loppuvuodesta mitkä asiat toteutuivat, vai toteutuiko mikään?

  1. Asuntoni menee kaupaksi maalis-toukokuun aikana.
  2. Myyntihinta on vähintään pyyntihinta -5%.
  3. Ostaja haluaa ostaa asunnon kalustettuna.
  4. Löydämme viimeistään alkusyksystä meille sopivan, remonttikuntoisen kaksion.
  5. Uusi asuntomme on ostohetkellä vuokrattuna.
  6. Vuokralainen jää asuntoon ja pysyy siellä irtisanomisajan.
  7. Pääsemme huhtikuussa 2025 aloittamaan täysremontin.

Kävin jo viime kesänä koemielessä muutamilla asuntonäytöillä. En uutta asuntoa katselemaan lähtiessäni aivan tiennyt, mitä mahtaisin haluta. Kuten usein tapahtuu, omat toiveet ja tarpeet kirkastuvat vasta asiaan perehtymisen myötä.

Pienimmät tutustumani asunnot olivat reilun 40 neliön kokoisia saunattomia kaksioita. Tuon kokoisen asunnon asumiskulut ovat houkuttelevan alhaiset. Tilaakaan me emme tarvitse paljon. Lopulta ajatus noin pienistä neliöistä ei kuitenkaan tuntunut mukavalta, vaikka tunnenkin oloni kotoisammaksi pienissä neliöissä kuin suuren suurissa tiloissa.

Tavoitteeni on löytää saunaton, 50-60 neliöinen vanha kaksio. Pinnoista en halua maksaa euroakaan, vaan haluan itse valita ne kaikki. Siksi toiveeni on löytää toisten hyljeksimä kohde, jossa itse näen potentiaalia.

Best case scenario

Parhaimmassa tapauksessa olen siis jo parin kuukauden päästä velaton. Ja parhaassa tapauksessa löydän asunnon, joka tuottaa minulle ensin pääomatuloja ja alkaa toimittaa kodin virkaa vasta seuraavan kausityöjakson päätyttyä. Asia on nimittäin niin, että puolisoni on katsellut nyt riittävän kauan seikkailuani Lapin eri kohteissa ja hän päätti haluta mukaan. Niinpä pelkästään näyttöpäätetyötä tekevä ylempi toimihenkilömieheni on hakenut työlomaa ja lähdemme ensi kaudelle Lappiin yhdessä!!

Emme siis tarvitse kaupunkikotiamme puoleen vuoteen. Päin vastoin, on helpompi lähteä liikenteeseen, kun huolehdittavaa jää Tampereelle mahdollisimman vähän. Jos asuntomme on myyty, ei minulla ole kausityöjakson jälkeen tarvetta palata koko loppuvuonna töihin ja voin aloitella asunnon remonttia kaikessa rauhassa.

Jos nykyinen kotimme menee kaupaksi, minun tarvitsee jatkossa tehdä vuodessa töitä 2-3kk. Tämä on lopullinen taloudellinen tavoitteeni. Olen edelleen sitä mieltä, että täysin palkkatyön ulkopuolinen elämä ei lopulta ole hyvinvoinnille se paras mahdollinen ratkaisu.

myydään kalustettu kolmio. Kuva asunnon keittiöstä, jossa näkyy ruokapyötä ja ikkunasta talvinen maisema.

Worst case scenario

Huonoin mahdollinen tilanne on, ettei kotini mene kaupaksi ja korot nousevat entisestään. Jäisin siis jumiin vähän liian isoon asuntoon, jonka kulut nousevat. Jos kauppoja ei tule, ei välityspalkkiota tietenkään tarvitse maksaa. Mutta jos asunto on ollut myynnissä sovitut 3kk (+3kk) ilman tulosta ja toimeksianto välittäjän kanssa raukeaa, lankeaa maksettavakseni 500 euron markkinointikulut. Asunnon myyntiyritys voi siis maksaa minulle viikon nettopalkan.

Jos asuntoni ei mene kaupaksi, jatkan rauhassa hanttihommia ja lainojeni lyhentelyä. Olen löytänyt itselleni ihan parhaan kolon työmarkkinoilta, jossa voin yhdistää harmittomat pätkätyöt ja reissuelämän. Nautin nykyisestä elämästäni mahdottomasti, vaikka en vielä pari vuotta sitten tiennyt tällaista elämäntyyliä haluavani.

Mitään katastrofaalista taloudellista umpikujaa ei edessäni siis näytä olevan. Tietenkin voidaan sanoa, että kaikkihan lopulta menee kaupaksi, jos hinta sattuu olemaan oikea. Jää omaan harkintaani, paljonko olen valmis kauppahinnassa niiaamaan, sitä en vielä tällä hetkellä osaa sanoa.

Huonoin mahdollinen ratkaisu siis on, ettei mitään tapahdu. Tai toisaalta voi tapahtua vääriä asioita väärään aikaan. Toinen huono loppuratkaisu olisi se, että myönnyn pitkin hampain asunnon myyntiin vähän itselle harmittavaan huonoon hintaan. Tämän jälkeen uuden asunnon löytäminen pitkittyisi. Jos korot laskisivatkin nopeasti ja asuntokauppa kokisi kesken asunnon etsimisprojektimme äkillisen piristyksen, olisin myynyt huonossa tilanteessa halvalla ja joutuisin ostamaan paremmassa tilanteessa kalliimmalla.

  1. Asunto ei mene kaupaksi 3kk (+3kk optio) määräajassa.
  2. Korkotaso nousee ja lainanhoitokuluni kasvavat.
  3. Päädyn myymään asuntoni hintaan, joka jää jälkikäteen harmittamaan.
  4. Muutamme tavaramme kalliilla ja vaivalloisesti hintavaan välivarastoon.
  5. Uuden kodin löytäminen pitkittyy ja markkina ehtii muuttua.
  6. Uuden kodin löydyttyä huomamme, etteivät kalusteemme sovi sinne.

Myydään kalustettu kolmio

Tämän tekstin kirjoitushetkellä olen tehnyt toimeksiantosopimuksen välittäjän kanssa. Pyyntihinnassa suostuin välittäjän esitykseen: hänen arvionsa mukaan asunnostamme kannattaisi pyytää 184 000 euroa. Jos asunto myydään kalustettuna, irtaimistomme maksaa siihen päälle 5000 €. Tavoitteenamme on kohtuullinen ja järkevä pyyntihinta. En myy paniikissa halvalla, mutta en pyyntihinnalla myöskään tavoittele kuuta taivaalta.

Markkinoita viime vuonna tutkiessani päädyin nettovarallisuuslaskelmassani arvioimaan asuntomme 180 000 euron hintaiseksi. Taputan itseäni olalle realistisesta, ihan omin pikku kätösin tehdystä arviosta.

Markkinoiden ollessa kuumimmillaan pari vuotta sitten asunto-osakeyhtiöstämme myytiin omistamamme kolmion kaltaisia asuntoja korkeimmillaan yli 190 000 euron hintaan. Sieltä on tultu alaspäin, mutta ei mitenkään mahdottomasti. Mikään mahtava hintakupla ei ole ehtinyt kiivainakaan vuosin paisua tamperelaisissa lähiöissä.

Kirjoitin pari vuotta sitten auki laskelmiani asunnon vaihtamisen kustannuksista. Tuolloin päädyin siihen, että jos joskus haluan myydä asuntoni, se tulisi säästösyistä tehdä itse. Päädyin nyt kuitenkin siihen, että haluan myydä välittäjän kautta. Miksi? Koska ellei kyse olisi jostain erittäin poikkeuksellisesta kohteesta, en haluaisi ostajana asioida suoraan asunto-osaketta myyvän yksityishenkilön kanssa. Haluan väliin ammattilaisen.

Ostopäätöksethän ovat aina valintoja ja minä valitsen helppouden ja mielenrauhan sekä myös mielikuvan ammattilaisuudesta ja luotettavuudesta. Tämä ostos maksaa minulle 3 % kauppahinnasta eli toivoakseni reilut 5000 euroa.

Palataan heinäkuussa

Lopulta näyttää siis siltä, että vuoden 2018 aikana käytetyt reilut 163 000 euroa eivät ole kuudessa vuodessa poikineet minulle mitään, päin vastoin. Otin asuntoa varten aikanaan 100 000 euroa lainaa, jota olen suurimmaksi osaksi lyhentänyt hyvin pienellä marginaalilla nollakorkojen aikaan.

Vielä vuonna 2022 maksoin korkoja vain noin 20 €/kk, tällä hetkellä korot ovat reilun satasen kuussa. Olen maksanut korkoja asuntolainastani tähän mennessä yhteensä noin 3000 euroa. Kun käyn laskemassa rahan arvon muutoksia Tilastokeskuksen rahan arvon laskurissa, käy ilmi, että huomioiden

  • asunnon myynnistä maksettava välityspalkkio
  • asunnon myynnin markkinointikulut
  • kuuden vuoden aikana maksaamani asuntolainan korot

..minun tulisi saada asunnosta 202 000 euron myyntihinta, jotta saisin kaikki omani takaisin ja pääsisin asunnosta saamieni rahojen kanssa ostovoimassa tasoihin asuntoon laittamieni rahojen kanssa.

Mutta kuten sanottua, tämä on vain uteliaan laskuharjoituksen lopputulos. Olisin tehnyt ihan jokaisen osto- remontti- ja muun valintani edelleen ihan samalla tavalla, eurot eivät ole olleet tässä asiassa minulle ratkaiseva tekijä.

Palaan kirjoittamaan asuntoasioista viimeistään heinäkuun alussa, kun summailen puolivuotiskatsauksen henkilökohtaisesta taloudesta. Saapi nähdä, millaisia plussia tai miinuksia minulla on tästä projektista esittää.

**********

2 kommenttia artikkeliin ”Myydään kalustettu kolmio!”

  1. Kirjoittelin alkuvuodesta tilanteestani johonkin postaukseesi (tuolloin olin jäämässä kesällä 1.5 vuodeksi vapaalle, jonka jälkeen määräaikainen työ pitäisi löytää)
    ja niinhän ne asiat ovat parissa kuukaudessa muuttuneet. Työt loppuvatkin jo kolmen viikon päästä ja 3kk lomailun jälkeen palaan 1-1.5kk ajaksi kesälomatuuraamaan. Hienoa tässä on se, että olen pääsemässä sijaistamaan myös kaikkina tulevinakin kesinä (ei kuitenkaan liian pitkäksi aikaa, ettei omakaan kesä mene pilalle). Positiivisessa skenaariossa tämä työmäärä vuodessa saattaisi jopa riittää, jos ei niin jokatapauksessa aukkoa on vuodessa täytettävissä enää 1-2kk verran. Täälläkin on seuraavaksi pohdinnassa asumistilanne ja vaikka en sen osalta ole vielä mitään päätöksiä tehnytkään, niin huomannut myös jo saman ongelman – huonekalut. Jos päädytään muuttamaan, niin tällä hetkellä helpoimmalta ratkaisulta tuntuu nuotion pihalle sytyttäminen ja uusien huonekalujen hakeminen (kirpputorilta) uuteen kohteeseen. Sääliksi kävisi, mutta massiivipuisten huonekalujen kantaminen uuteen kohteeseen, mihin ne ovat lähes varmasti aivan liian suuria.. huhhuh kenen idea oli hankkia huonekaluja!

    Vastaa
    • Moi! Tuo sinun tuleva työtilanteesi kuulostaa aivan mahtavalta ratkaisulta ja toivottavasti olet päässyt alkuvuoden ”joka toinen viikko tuntuu että rahat ei riitä”- ajattelusta vähän tyynempään moodiin. 😉 Toivon tosiaan kaikki sormet ja varpaat ristissä, että asuntomme mahdollinen ostaja haluaisi edes osan huonekaluistamme. Tosiasiallisesti niiden antaminen ilmaiseksi olisi minulle halvempaa kuin niiden kantaminen ja kuljettaminen minnekään. Ja kuten sanot: uusia saa pikkuhiljaa haalittua käytettynä hyvin edullisesti.

      Vastaa

Jätä kommentti